집을 구매하는 방법(실거주 vs 투자)

https://www.yna.co.kr/view/GYH20210726001800044

[그래픽] 전국·서울 아파트 중위가격 추이 | 연합뉴스

2017년도부터 2021년도까지 약 5년동안

서울아파트 중위가격은 6억원에서 10억원으로

약 70% 정도 폭등을 했습니다. 

 

즉, 국민평형이라고 하는 32평(전용84m2)아파트의 가격은 5년전에 비해

거의 두배가 오른 셈 입니다. 누군가는 엄청난 자산을 형성하였으며, 다른 누군가는

무주택포지션으로 상대적인 벼락거지가 되어버렸습니다.

 

원래 집이 저렴했던 시절은 없었습니다. 집은 항상 비싼 자산이었죠,

다만 월급을 모아서 내집장만을 할 수 있는 시간이 점점 뒤로 갈 뿐입니다.

 

https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2021/04/30/EWJQBGVVQRAQFLFOQRPXCC5TXA/

멀어지는 내집마련… “서울에서 집 사려면 월급 16.8년 모아야”

하염없이 상승하는 집값속에서 일찌감치 내집장만의 꿈을 포기하고

플렉스를 즐기며 욜로족이 되어가는 사람들이 많아지고 있는 추세입니다.

그럼에도 우리는 내집장만의 꿈을 버리지 말아야 합니다.

왜냐하면 내집은 우리 가족의 안전한 보금자리임과 동시에 인플레이션으로부터 보호받을 수 있는 자산이기 때문입니다.

 

집은 여러 형태로 나누어 집니다. 아파트,빌라,오피스텔,다가구,도시형생활주택(도생),

생활형숙박시설(생숙),다세대주택,상가주택 등등

 

그러나, 우리나라 사람들은 아파트를 가장 선호합니다. 왜냐하면 환금성이 우수하고,

무엇보다 시세가 명확하는 점입니다. 그렇기에 5년간 급등했던 주택의 유형도 아파트입니다. 

 

과거에는 일반적으로 회사로부터 월급을 받아서 열심히 절약과 저축을 해서

주택담보대출를 받아서 내집장만을 했습니다. 

 

그러나, 지금은 집을 사는 방법이 많이 바뀌었습니다.

물론, 너무나도 많이 알고 있는 내용입니다.  

아래와 같이 내집을 갖는 방법에 대해서 이야기 해보고자 합니다. 

 

[1. 주택담보대출활용]

 

가장 쉬우면서도 일반적인 방법입니다. 

부동산은 자산입니다. 자산은 한정적인 성격을 가지고 있기 때문에 시간이 지날수록

가격은 장기 우상향 합니다. 왜냐하면 매년 화폐량은 늘어나기때문에 화폐가치는 시간에 따라 떨어지기 때문이죠

단기적인 집값하락, 집값조정은 있을 수 있으나, 장기적으로 봤을 때 부동산은 대부분 우상향을 합니다.

부동산의 가치는 변하지 않습니다. 다만, 화폐가치하락에 의해서 가격만이 변하는 것일 뿐입니다

 

돈을 모아서 자본금을 만들어서 거기에 추가적으로 은행으로부터 담보대출을 실행하여

주택을 구매하는 방법입니다. 이 경우에는 집값이 단기간에 하락하던, 상승하던 상관없이

실거주를 하고 있으므로 원리금상환의 부담만 없다면, 크게 리스크가 없는 방법입니다

 

물론 내집마련을 할 수 있는데도 불구하고 전세를 선택한다면,

두가지 리스크에 마주할 것입니다.

1. 전세금 상승

2. 집값 상승

 

높아진 집값 그리고 낮은 비율의 주택담보대출로 거주하고 싶은 주택을 당장에 사지 못하는

상황들이 많아지고 있습니다. 그러한 경우에는 두번째 방법을 선택하게 됩니다.

 

 

 

[2. 전세금을 활용한 실거주 주택 사전 매수]

주택담보 대출도 어려운 상황에서 자본금도 부족하다면 생각해 볼 수 있는 방법입니다.

당장에는 거주를 할 수 없지만 N년후에는 주택담보와 그동안의 저축한 돈으로 향후 거주할 수 있도록

세입자의 전세금을 활용한 방법입니다.

 

해당방법은 현재 주택의 가격을 고정시키는 방법입니다. 즉, N년후에 내가 실거주를 하러 입주를 하지만,

그때의 가격은 N년 전 내가 매수했던 금액이 되는 것이죠. 유의할 사항은 본인의 능력을 초과한 주택구매 시

N년 후에도 실입주가 어려울 수 있다는사실 입니다. 이 방법을 활용했을 때 좋은 점은 내가 N년 후 입주 시

가격상승도 함께 누릴 수 있다는 점 입니다.

 

그러나, 리스크도 존재합니다

(내가 향후 거주할 집이기 때문에 집값하락의 경우는 리스크에서 제외합니다)

자본금이 3억원 있는 상황에서 세입자의 전세금 4억원을 활용하여 주택을 매수했는데,

2년 혹은 4년 후 실입주를 하지않고, 새로운 전세 세입자를 구하는 상황이 발생할 수 있습니다.

그런데, 전세시세가 3억원으로 하락한 상황입니다.

 

신규 세입자의 전세금 4억을 받아서 기존 세입자에게 주어야 하나, 전세시세 하락으로 1억원이

부족하게 될 경우가 생길 수 있습니다. 이러한 전세가하락의 요인도 주택매수 전 고려할 필요가 있습니다.

(이러한 현상을 '역전세'라고 합니다)

 

보통 전세시세가 하락하는 경우는 주변에 대규모 아파트 입주가 진행되는 경우입니다.

전세경쟁 물건이 많아지므로, 수요와 공급 측면에서 전세가 하락이 오는 경우이죠

 

세입자의 전세금을 활용하여 주택을 매수한다면, 당장에 실입주가 어려운 주택이지만,

향후 내가 살고 싶은 주택을 고정된 가격으로 매수할 수 있는 장점이 있습니다.

실거주 주택을 매수하는 것이지만, 절반은 투자의 성격또한 가지고 있습니다. 

 

[3.투자의 길로 들어서다 ]

 

나는 돈이 1억뿐인데, 10억짜리 주택에 살고 싶다...

사람은 누구나 좋은 곳에 살고 싶어합니다. 그러나 현실은 만만치 않죠..

 

이러한 경우에는 1억을 통장에 넣어둔 상태에서 2번의 전세금을 활용한 매수를하기위하여

돈을 더 모으는 것이 방법일까요? 정답은 No.입니다.

돈을 열심히 모으는 과정 중에 나의 워너비주택은 이미 저 멀리 달아나 버릴 가능성이 높습니다.

 

집값은 항상 우리를 기다려 주지 않습니다.

자산상승속도>월급인상or저축속도

 

이때부터는 반 강제적으로 투자의 길로 들어서는 방법밖에 없습니다.

우선 내가 매수할 수 있는 부동산을 공부를 통해 골라내야 합니다.

지역에 따라 편차는 있을 수 있으나, 오르면 같이 오르고 내려가면 같이 내려갑니다.

또한 비싼 주택일수록 상승과 하락의 폭은 클 수 밖에 없습니다.

 

우리는 부동산에 대한 공부와 투자를 통해서 내 현실과 이상(꿈)의 격차를 줄여나가는 행위를 해야합니다.

그렇게 하면 꿈이 현실이 되는 시기가 올 것입니다. 

 

저의 경우는 2016년 11월에 결혼을 하여 2019년 하반기에 처음 3번 방법을 시작했습니다.

제 경험은 나중에 공유하는 것으로 하고, 주택매수에 고민이 있는 분들께 위 내용이 도움이 되었으면 합니다.